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闭馆三年后，作为上海资历最老的顶级酒店——华亭宾馆摇身一变，由英资公寓品牌Savills Residence（以下中文简称：第一太平戴维斯）接手后，部分客房从五星级宾馆焕新成服务式公寓，未来华亭宾馆可能主要以“酒店+服务式公寓”双业态运营，华亭宾馆迎来新的发展周期。
最近，闭馆三年后的华亭宾馆终于迎来新开业喜讯。酒店从五星级酒店焕新成上海华亭宾馆服务式公寓，项目共提供57套精装全配服务式公寓，套内有一居或两居室户型，实用面积达到60-90平方米，预计将于2026年第一季度交付。
在规划之初，华亭宾馆的占比面积就不小，主楼与副楼的总建筑面积近10万平方米，在当时的上海酒店中属于较高规格，提供1020间不同房型，如总统套房、花园套房、标准套房、双人房、单人房等，不仅客房种类丰富多样，还拥有庞大的客房供给能力，其房量占全上海客房数量的25%。
若按照每间客房平均面积约30-40平方米的行业标准，总客房面积能达到3万—4万平方米左右。按此类推，改造后的服务式公寓面积比曾经的客房面积还翻了一倍，但房间数量大幅度减少。
可见焕新成服务式公寓后，华亭宾馆在空间功能、服务定位、运营成本、创新设计等多方面进行了转型调整。一位内部人士告诉空间秘探，原华亭宾馆改造后可能还会保留部分酒店，以“酒店+服务式公寓”双业态运营，服务式公寓有57套，酒店部分运营方和具体规模还没有披露。
除此之外，华亭宾馆服务式公寓还引入数字化系统，围绕智能化居住体验展开，如智能门锁、智能家居控制、能源管理、物业服务数字化平台、访客管理系统等，提供了更便捷、安全、高效的居住体验。
然而，改造前的华亭宾馆，自始至终都秉持着先进的服务理念与设施标准。1986年开业的华亭宾馆因上海古地名“华亭”获名，是国务院1978年批准建造的全国6大酒店之一，是上海第一家涉外五星级酒店，建成当年便与喜来登签订10年委管合同，引进了先进的服务体系，24小时客房送餐、全天候管家、游泳池、健身房、康乐中心、保龄球、网球、歌舞厅……这些时髦潮流的配置在那个年代，几乎是难以想象的程度。
以至于开业两年后，《外国经济与管理》刊登的一篇学术论文中，华亭宾馆被这样评价，由于中外双方合作得很好，企业在1987年营业利润达到一亿多元人民币，平均每个员工创汇2万美元。
不止于管理制度上的先进，华亭宾馆还规范员工服务标准，制定了上海酒店业第一本员工手册，包含每个岗位的标准制度、奖惩措施等，内容罗列详细。可量化的服务制度，促使华亭宾馆诞生了不少中国酒店业高管，被誉为中国酒店业的“黄埔军校”，现任希尔顿大中国区总裁钱进先生，也曾在华亭宾馆刚开业的前两年担任总经理助理。
然而华亭宾馆的辉煌时刻，伴随与喜来登十年合约的到期归于稳定，进入新世纪虽面临市场竞争，但凭借其品牌影响力与客户忠诚度，仍维持一定市场份额，营收维持在1.5亿元区间，净利润为500万—800万元，成为锦江国际（集团）有限公司重要利润来源之一。
但随后受宏观经济变化、“三公消费”限制、国际高端酒店、高端精品酒店增多等因素影响，分流了不少客源，加之设施老化与更新停滞，让华亭宾馆的品牌定位逐渐落后于市场变化，运营管理与服务创新能力，急需提升。直至2022年2月16日，华亭宾馆因装修改造而正式停业，停业前酒店仍保持较高的市场关注度和客流量，特别是餐厅等设施出现预订火爆情况。
如今传来新消息，华亭宾馆——这家见证中国酒店业近四十年发展的老牌酒店宣布：部分客房改造成高端服务式公寓。为何华亭没有选择继续翻新成新的高端五星级酒店，而是转换解题思路首先选择服务式公寓？
首先，稀缺地段涌现出更多灵活租住需求。近几年，伴随全球化与城市化进程加速，高端消费人群涌入城市，尤其是年轻白领、跨国企业外派人员、商务旅行者及家庭客群对长期稳定居住的需求增加。同时，消费者偏好发生转变，对居住品质和性价比的要求提高，不再单纯追求酒店豪华的设施。一方面是灵活租住需求的日益攀升，另一方面是对居住舒适性、便利性和生活化提出了要求。
兼具酒店服务灵活租住需求的服务式公寓应运而生，作为国际贸易枢纽城市与城市化进程的重要代表，截至2025年上海服务式公寓在其集中式公寓中占比5.54%，尽管较2024年微降0.5%，但2024—2025年期间，服务式公寓租金和出租率持续攀升，部分核心区域项目租金超90%，租金保持稳定或小幅上涨。
不过，尽管服务式公寓通过融合酒店服务和居家功能，有效填补长短期住宿市场的空白，但规模发展依赖于城市经济水平、客群支付能力及物业选址，特别是对地段依赖性较强。而这正是华亭宾馆等老五星级酒店的核心优势所在。
华亭宾馆位于徐家汇核心商圈，周边国际品牌商场、写字楼、金融机构林立，如港汇恒隆广场、太平洋百货等，兼具商务、旅游、休闲等多元需求，与服务式公寓的受众客群高度吻合。
更值得注意的是，住宿需求正在悄然细分。根据CRIC长租数据系统监测数据，2025年6月，上海集中式公寓市场中两房以上户型产品市占率达44.6%，较去年年初增长7.1%，其中两三居室户型的市场占有率更高，达41.7%，较去年年初增长7%，而两房户型占比较去年增长了5.1%。可见，住宿市场供给结构有向中大户型倾斜的趋势，这在华亭宾馆的改造户型中也有所体现，而大户型客房体量对于五星级酒店来说，受限于运营成本、市场需求、空间维护等因素，通常数量较少。
其次，沉淀的品牌文化力更容易盘活。在锦江国际（集团）有限公司改造华亭宾馆之前，已有成功先例：由原上海静安宾馆转型的海格公寓已于2025年3月1日开业，同样定位为高端服务式公寓，主打稀缺大户型（如241平方米四居室大平层、189平方米复式三居室）及个性化服务。
从入住率看，稀缺的户型推出后受到高端客群的关注，目标客群更精准，吸引长期居住的商务人士、家庭客群及高端度假人群。相比改造前，服务式公寓的灵活性和私密性更能满足市场需求，出租率较改造前提升32%。另一方面，除传统商务客源外，新增家庭客群、长期租客及对历史文化建筑感兴趣的游客，客源结构更加丰富，抗风险能力增强。
租金方面，改造后房间面积普遍增大，不同房型满足多元需求，租金定价较改造前大幅提高，如48㎡单间租金约3万—3.5万元/月，241㎡四居室租金达15万—18万元/月。同时，凭借历史建筑文化价值、高端服务配套及稀缺性，海格公寓能在市场中形成差异化竞争优势，具备更多租金溢价的能力，能吸引更多高净值客户。
文化方面，海格公寓与周边历史建筑、文化场所联动，举办文化活动、艺术展览等，促进社区文化发展。
海格公寓改造成服务式公寓，通过空间重组、服务升级、文化链接等多维度的传承与创新，让品牌文化在新的业态中焕发出别样的生命力。
巧合的是，这两个项目中都能看到第一太平戴维斯的身影，均承担了策略顾问的角色，负责对项目进行市场调研、需求分析，为项目定位和转型提供专业建议。区别在于，华亭宾馆项目中，第一太平戴维斯更偏向综合运营服务商，除租赁外，还深度参与日常运营与资产管理，对项目的长期发展和价值提升承担更多责任。这种深度介入若能结合海格公寓的改造思路，或许能更好地激活华亭宾馆深厚的品牌文化力。
最后，服务式公寓投资性价比高于传统五星。数据显示，上海高端服务式公寓的租赁回报率（毛租金回报率）大致在4%—6%之间。这一区间反映了市场主流项目的收益水平，涵盖内环至中环核心地段的优质项目。
以陆家嘴核心区项目为例，如PARK699·柏舍等高端服务式公寓，因地段稀缺、配套完善，租金回报率可达4%—5%，部分满租项目甚至能接近6%；在中环成熟商圈，有中骏天悦方隅公寓等，满租状态下年租金回报率可达8.5%（未扣除运营成本）。
然而，根据公开数据，上海五星级酒店过去10年的平均投资回报率大致在3%—5%之间，聚焦于新兴区域或非核心地段，投资回报率可能较低，通常在2%—4%左右，同时项目可能面临市场竞争激烈、客源相对不稳定等问题，需要更长时间来培育市场。
值得一提的是，核心城市优质项目中服务式公寓的平均出租率维持在85%—90%之间，租金抗跌性显著高于五星级酒店55%—65%的区间内。
在改造成本上，服务式公寓更注重居住的舒适性和实用性，硬装重点在于卧室、厨房、卫生间等功能区域方面的提升，而五星级酒店对客房、大厅、餐厅、会议室等公共区域装修要求极高，成本随之水涨船高。除此之外，服务式公寓软装以简约装点风格为主，运营管理相对五星级酒店也较为简单……
在退出机制上，服务式公寓资产证券化退出更灵活，由于其租金收入相对稳定且租期长（通常为月租或季租），更容易形成可预测的现金流。而五星级酒店收入受季节性、市场波动等因素影响较大，现金流稳定性相对较差。目前，中国酒店类REITS尚处于起步阶段，五星级酒店REITS项目较少，虽然高端服务式公寓REITS同样属于新兴领域，但其更长期的现金流会更有发展前景。
伴随“租购并举”住房政策推进以及经济发达地区租赁市场需求增长，政策支持、市场环境和消费需求等多重因素推动高端服务式公寓进入规模化发展。与之相对的，在城市更新浪潮下，传统老五星级酒店正迎来转型期，如何精准定位、硬件有效升级、服务体验创新、品牌重塑、运营优化等一系列问题随之而来。
过去，老五星级酒店式微，除了翻新维持五星级定位并升级，更多降级为中高端或精品酒店，从全服务转变为精品服务，抓住特色服务与个性化体验，以降低运营成本并吸引特定客群。或者，转型为其他商业地产业态，如写字楼、商业综合体、康养中心、企业总部等，通常是酒店所在区域的供需发生根本性变化而为之。
而服务式公寓的崛起，让老五星级酒店既能延续高端的酒店服务，又拓宽居住模式，为当下住宿语境提供了一种新的可能。因此，不同玩家开始注意到，这个市场需求增长、资产盘活意愿强烈、政策支持背景下的行业拥有广阔的发展前景，那具体有哪些服务式公寓品牌入局？彼此又有什么特点？
今年，雅诗阁与梁溪资产运营公司合作，将无锡的老牌饭店“中国饭店”改造为奥克伍德城中服务式公寓，并保留部分餐饮功能，实现酒店与服务式公寓的复合业态运营。
在空间设计上，将国际现代美学与江南元素结合，中式窗棂、太湖水波纹等隐现江南元素，营造空间宁静灵动的氛围。在餐饮服务上，与本地风味结合，小笼包、玉兰饼等无锡特色小吃搭配西式早餐、沙拉、烘焙等国际餐点。在服务理念上，以“尽享舒适圈的温馨自在”为理念，将国际旅居服务标准与无锡“家文化”融合。
同时，改造后的服务式公寓接入雅诗阁全球会员忠诚计划“雅星会”中，为住客提供国际化的会员权益与礼遇；而且改造后能更好地结合本地资源，如周边商业、文化设施等，为住客提供个性化服务，实现国际品牌服务与本地生活场景的无缝衔接。
伴随中国消费者对高品质、深度体验旅居需求的日益增长。雅高旗下瑞士酒店将新增六处选址，旨在布局中国慢奢市场，其中上海虹桥瑞士酒店服务式公寓是品牌在中国推出的首个服务式公寓项目，是雅高集团基于市场需求和品牌延伸策略推出的住宿产品类型。而背后被换牌的豪华酒店是上海虹桥锦江大饭店，前身为上海威斯汀太平洋大饭店，在1992年便已开业。
一方面，雅高集团察觉到老牌五星级酒店资产盘活市场需求迫切，将适配的高端酒店品牌切分，孵化出更细分的服务式公寓，抢占市场先机。另一方面，雅高集团从“慢奢”理念切入，精准对接大虹桥国际枢纽的长住需求，为长期驻沪人士提供了融合瑞士精准服务与海派生活美学的理想居所，填补了市场对高端、舒适、便捷长租公寓的空白。
当然，除了在住宿行业主做酒店与公寓品牌的集团，还有一些玩家从老五星级酒店的存量焕新处下手，曲线切入高端服务式公寓赛道。
远东饭店，是民国时期上海著名的旅馆之一，位于上海市黄浦区西藏中路90号（与北海路相交），饭店于1923年便已正式开业，开业当天上海滩各大报纸争相报道。2022年，OPARTMENT品牌为改造远东饭店而诞生。项目在保留其原有建筑外观和主体结构的基础上进行全面重塑，最终打造出仅59套的高端公寓，提供studio、一房、二房三种户型选择。
值得一提的是，依托远东饭店改造的成功经验，OPARTMENT品牌顺势推出多个产品系列：黑标系列专注盘活老五星级酒店资产；Light系列则面向都市青年，融合灵活分区、智慧科技与自然元素设计，平衡独处与社交需求。目前，品牌计划通过产品系列的迭代与创新，拓展更多业务领域与场景。
曾经，作为上海改革开放的标志性建筑和近四十年的城市地标，华亭宾馆的转型恰逢其时：城市更新、人口流动与灵活住宿等多重需求，加之更性价比的投入产出，正驱动其向高端服务式公寓转型。这一选择既顺应了老五星级酒店盘活存量的迫切性，也契合了高端服务式公寓市场的增长趋势。未来，老五星级酒店的转型之路或许将更加多元，而改造为服务式公寓不失为一条值得探索的路径。